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Bien noter que cette pr\u00e9sentation date du printemps 2012, elle est donc aujourd'hui obsol\u00e8te. Elle garde n\u00e9anmoins son int\u00e9r\u00eat puisqu'elle pr\u00e9sente l'\u00e9tat d'avancement de notre projet \u00e0 l'\u00e9poque.<\/blockquote>\n\n\nLes \u00e9pisodes pr\u00e9c\u00e9dents\n\nCi-dessous un retour sur nos r\u00e9flexions pour en arriver jusque l\u00e0.\n\nComment choisir un statut juridique ?\n\n\nPour le moment le groupe n'a pas choisi de statut juridique, mais il en a cependant \u00e9cart\u00e9 quelques uns. Voici un r\u00e9sum\u00e9 des d\u00e9cisions prises par le groupe ainsi que les liens vers les compte-rendus.\n\nLa commission juridique<\/strong>\nest actuellement compos\u00e9e de : Olivier (Responsable), Anne-Fran\u00e7oise, Christophe.\nLe r\u00f4le de la commission ainsi que la charte juridique sont visble dans cet article.<\/a>\n\nNotre notaire<\/strong>\nNous nous faisons accompagner par un notaire performant et disponible.\nVous pouvez \u00e9couter l'entretien de la r\u00e9union du 20 septembre<\/a> concernant la r\u00e9daction de l'offre d'achat.\n\nNos d\u00e9cisions concernant l'aspect juridique\n\nLe mode de d\u00e9cision au sein de la structure<\/strong>\nIl y aura 2 types de d\u00e9cisions :\n- les d\u00e9cisions ordinaires qui se feront avec le consentement de chacun des participants (= les pr\u00e9sents + vid\u00e9o conf) dans la mesure ou le quorum de 75% est respect\u00e9.\n- les d\u00e9cisions extraordinaires (dans le cas o\u00f9 on n'a pas pu s'accorder en d\u00e9cision ordinaire) se fera au vote \u00e0 la majorit\u00e9 des 3\/4 des votes exprim\u00e9s (hors vote blanc) des participants dans la mesure ou le quorum de 75% est respect\u00e9.\n\nLes pouvoirs dans la structure juridique<\/strong>\nCela concerne donc les d\u00e9cisions sur les travaux, les entr\u00e9es\/sorties, la dissolution et non les questions du vivre ensemble.<\/em>\n- Lors des AG ordinaires (AGO) : les participants sont les ayants droits et les occupants qui sont \u00e0 priori invit\u00e9s avec ordre du jour public. La prise de d\u00e9cision correspond aux d\u00e9cisions ordinaires.\n- Lors des AG extraordinaires (AGEx) : les votants sont les ayants droit avec la r\u00e8gle 1 personne=1 voix\n\nAgr\u00e9ment et transmission de part<\/strong>\nL'agr\u00e9ment permet de contr\u00f4ler les entr\u00e9es : le groupe valide ou non le future acqu\u00e9reur. S'il ne le valide pas, le groupe doit trouver un nouvel acqu\u00e9reur dans une dur\u00e9e limit\u00e9e.<\/em>\n\nLes propositions valid\u00e9es par le groupe :\n- Le groupe souhaite un agr\u00e9ment pour toute vente de part.\n- \u00abNous souhaitons qu'un agr\u00e9ment soit pr\u00e9vu pour la transmission de part vers un ayant droit de succession. A d\u00e9faut, nous souhaitons qu'un agr\u00e9ment soit pr\u00e9vu si l'ayant droit de succession souhaite occuper les lieux.\u00bb\n\nCes d\u00e9cisions ainsi que le travail (sans prise de d\u00e9cision) sur la valorisation du bien, la solidarit\u00e9 financi\u00e8re et l'exclusion sont dans ce compte-rendu.<\/a>\n\nLa notion de propri\u00e9t\u00e9<\/strong>\nEtre propri\u00e9taire, cela signifie avec un bien \u00e0 soi. Si on met de l'or aux mur et du marbre au sol, cela valorise NOTRE bien. Dans notre cas, pour \u00eatre proprio, il faudrait une copropri\u00e9t\u00e9 ou une SCIA (Soci\u00e9t\u00e9 Civile Immobilli\u00e8re d'Attribution). Hors la copro ne permet pas d'agr\u00e9ment (on vend \u00e0 qui on veut) et la SCIA n\u00e9cessite qu'on d\u00e9finisse les espaces de chacun avant la signature du compromis...\n\nCe sujet a \u00e9t\u00e9 de nombreuses fois discut\u00e9. Finalement la d\u00e9cision a \u00e9t\u00e9 prise : la notion de propri\u00e9t\u00e9 n'est pas importante pour le groupe, nous partons donc vers une SCI ou \u00e9quivalent. Voir ce CR<\/a>\n\nLes clauses suspensives<\/strong>\nAfin de ne pas cr\u00e9er de diff\u00e9rence avec les promoteurs, ce qui serait un frein certain pour que les vendeurs nous choisissent, le groupe a valid\u00e9 que nous ne mettions aucune clause suspensive dans notre offre. Cela sous-entend que nous renon\u00e7ons \u00e0 la clause d'obtention de pr\u00eat. Le groupe est confiant sur la possibilit\u00e9 d'obtenir de l'argent par le biais d'investisseurs priv\u00e9s si nous proposons des r\u00e9mun\u00e9rations int\u00e9ressantes (3 ou 4%) ce qui, en plus serait plus avantageux pour nous. Le d\u00e9tail ici.<\/a>\n\nLe d\u00e9lai entre compromis et vente<\/strong>\nD'apr\u00e8s le notaire : 4 mois c'est court, mais c'est ce que donnent les promoteurs, 6 mois c'est bien, 8 mois c'est confortable. \nLe groupe a valid\u00e9 : 6 mois avec n\u00e9gociation \u00e0 la baisse possible si le vendeur le souhaite. CR ici.<\/a>\n\nR\u00e9flexion sur les statuts<\/strong>\nPlut\u00f4t qu'une SCI basique, nous avons creus\u00e9 la possibilit\u00e9 d'une SCI coupl\u00e9e \u00e0 une association. L'association serait majoritaire au niveau des parts ce qui signifierait que les d\u00e9cisions de la structure se prendraient au sein de l'association avec une grande marge de man\u0153uvre (possibilit\u00e9 d'int\u00e9grer les occupants, de faire 1 personne=1voix m\u00eame si nos parts sont diff\u00e9rentes). \nL'autre avantage d'une assoc majoritaire est que la plus-value revient principalement \u00e0 l\u2019asso. Cela r\u00e9duit donc l\u2019int\u00e9r\u00eat sp\u00e9culatif et, autre avantage, l\u2019entr\u00e9e sera plus facile pour de futurs arrivants car plus l'assoc sera majoritaire plus les parts a racheter seront petites.\n\nLes soci\u00e9taires versent le capital initial de la SCI, ont des parts de SCI et font partie du bureau de l\u2019asso.\nLes habitants sont adh\u00e9rents de l\u2019asso et versent des loyers \u00e0 la SCI\nDes investisseurs (banques ou autres) pr\u00eatent \u00e0 la SCI mais ne sont pas soci\u00e9taires, donc ne participent pas aux d\u00e9cisions.\nD\u2019autres investisseurs sont soci\u00e9taires, apportent au capital, et \u00e9ventuellement au compte courant.\nL\u2019asso est majoritaire dans la SCI, donc g\u00e8re la SCI, g\u00e8re les comptes, g\u00e8re le fonctionnement\n\nPour mieux comprendre ce statut sp\u00e9cifique allez voir le CR du 30 aout<\/a> ou le FAQ<\/a>\nExemple de Vispan<\/a>, un habitat group\u00e9 qui a une structure SCI + Assoc\n\nLes diff\u00e9rents types d'associ\u00e9s<\/strong>\n\nEn d\u00e9finissant diff\u00e9rents types d\u2019adh\u00e9rents, on peut d\u00e9finir des conditions diff\u00e9rentes.\n\nIl nous semble int\u00e9ressant de diff\u00e9rencier les 3 types suivants:\nSoci\u00e9taire-Habitants\nSoci\u00e9taire-Investisseurs (nom valid\u00e9)\nAssociation\n\nImpact sur le financier<\/strong>\n\nNos estimations financi\u00e8res sont bas\u00e9e sur une SCI + assoc plus ou moins importante (l'importance de l'assoc ayant une influence sur l'argent r\u00e9cup\u00e9r\u00e9 lors du d\u00e9part mais pas sur la mise \u00e0 l'entr\u00e9e et les loyers). \nA priori, il y aura un engagement d\u2019une dur\u00e9e minimale (5ans ?) pendant laquelle on ne peut pas retirer sa mise du projet, sauf \u00e0 trouver un investisseur pour le remplacer.\n\nCapital de SCI<\/strong>\n\nArgument 1 pour le capital fixe :\nAvec un capital fixe, il est plus difficile de faire passer l'asso sous les 50%. Mais on devrait pouvoir mettre dans les statuts une clause qui emp\u00eache cela => mauvais argument\n\nArgument 2 :\nAvec une SCI \u00e0 capital variable, les choses sont beaucoup plus floues au niveau de la gestion. Les statuts n'indiquent pas le capital mais seulement une fourchette et il faut argumenter, compta \u00e0 l'appui, pour savoir o\u00f9 en est le capital.\nCapital variable recommand\u00e9 pour des \"startup\", avec des \"business angels\", des soci\u00e9t\u00e9s dans lesquelles le capital varie tr\u00e8s souvent....\n=> D\u00e9conseill\u00e9 dans un souci de stabilit\u00e9.\n\nPour nous, ce ne serait pas le cas, m\u00eame au d\u00e9but :\nen effet, ce serait l'asso qui serait propri\u00e9taire des parts des futurs nouveaux entrants et on ne proc\u00e9derait donc qu'\u00e0 des cessions de parts\n=> pas de modification du capital, seulement de la r\u00e9partition des parts\n\nCession de parts de SCI<\/strong>\n\nExemple:\nM. X d\u00e9tient 10 part de capital dont la valeur nominale est de 100 euros. Il apporte aussi en compte courant \u00e0 la SCI 100 000 euros.\nSi, 5 ans plus tard, il d\u00e9cide de quitter le projet et si les parts sont \u00e9valu\u00e9es, \u00e0 ce moment l\u00e0, \u00e0 1000 euros chacune. Son rempla\u00e7ant, M. Y, devra d\u00e9penser en tout 100 000 + 10 * 1000 = 110 000 euros. Ce prix de cession se d\u00e9composera en :\n1000 euros pour les 10 parts (valeur nominale)\n9000 euros pour compenser leur valeur r\u00e9elle\n100 000 euros pour le compte courant\n\nM. X sera impos\u00e9 sur la vente des parts, c'est \u00e0 dire sur les 10 000\u20ac.\nM. Y pourra emprunter pour la totalit\u00e9 des 110 000\u20ac \u00e0 condition que la somme sur le compte courant soit bloqu\u00e9e un certain temps.\nL'actualisation des statuts actant cette cession de parts co\u00fbterait environ 200\u20ac qui sont habituellement \u00e0 la charge de l'acheteur.\n\nProbl\u00e8mes avec l'asso majoritaire<\/strong>\n\nle soci\u00e9taire majoritaire, qui est l\u2019asso, n\u2019est pas solide financi\u00e8rement et cela pose probl\u00e8me aux banques. En plus, notre asso serait coll\u00e9giale, donc y\u2019a pas un pr\u00e9sident \u00e0 engueuler, mais tout un coll\u00e8ge et ce n'est rassurant pour une banque.\nIl est possible de modifier la r\u00e9partition du capital, sauf si la banque nous impose une clause de contr\u00f4le g\u00e9ographique du capital qui nous emp\u00eacherait de faire quoi que ce soit sans son accord.\n\nPrises de d\u00e9cisions dans la SCI<\/strong>\n\n\u00e9change avec les notaires:\n\nPourquoi reparler des niveaux de majorit\u00e9s en fonction des d\u00e9cisions puisque de toute fa\u00e7on, l'asso est majoritaire ?\nQu'on mette donc dans les statuts, que telle d\u00e9cision doit \u00eatre vot\u00e9e au 3\/4 ou \u00e0 50% ne changerait rien, si ?\n\nSi.\nSi on imagine que les soci\u00e9taires investisseurs ne sont pas dans l'asso, ils pourraient, s'ils acceptent d'\u00eatre investisseurs, vouloir tout de m\u00eame que leur vote serve \u00e0 quelque chose, ne pas avoir l'impression qu'ils n'ont pas leur mot \u00e0 dire.\nExemple extr\u00eame : pour des d\u00e9cisions les concernant, si les investisseurs ont en tout 10% des parts, un vote \u00e0 91% leur permettrait d'avoir leur mot \u00e0 dire<\/em>\n\n\u00e0 d\u00e9cider.\n","link":"https:\/\/leschouxlents.potager.org\/index.php\/category\/commissions\/juridique-et-financement\/historique-juridique-juridique-et-financement\/","name":"Historique Juridique","slug":"historique-juridique-juridique-et-financement","taxonomy":"category","parent":14,"meta":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/leschouxlents.potager.org\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/30","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/leschouxlents.potager.org\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories"}],"about":[{"href":"https:\/\/leschouxlents.potager.org\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/taxonomies\/category"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/leschouxlents.potager.org\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories\/14"}],"wp:post_type":[{"href":"https:\/\/leschouxlents.potager.org\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts?categories=30"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}