Historique Juridique

Voici un résumé de nos discussion sur la question juridique et financière depuis plus d’un an.

Bien noter que cette présentation date du printemps 2012, elle est donc aujourd’hui obsolète. Elle garde néanmoins son intérêt puisqu’elle présente l’état d’avancement de notre projet à l’époque.

Les épisodes précédents

Ci-dessous un retour sur nos réflexions pour en arriver jusque là.

Comment choisir un statut juridique ?

Pour le moment le groupe n’a pas choisi de statut juridique, mais il en a cependant écarté quelques uns. Voici un résumé des décisions prises par le groupe ainsi que les liens vers les compte-rendus.

La commission juridique
est actuellement composée de : Olivier (Responsable), Anne-Françoise, Christophe.
Le rôle de la commission ainsi que la charte juridique sont visble dans cet article.

Notre notaire
Nous nous faisons accompagner par un notaire performant et disponible.
Vous pouvez écouter l’entretien de la réunion du 20 septembre concernant la rédaction de l’offre d’achat.

Nos décisions concernant l’aspect juridique

Le mode de décision au sein de la structure
Il y aura 2 types de décisions :
- les décisions ordinaires qui se feront avec le consentement de chacun des participants (= les présents + vidéo conf) dans la mesure ou le quorum de 75% est respecté.
- les décisions extraordinaires (dans le cas où on n’a pas pu s’accorder en décision ordinaire) se fera au vote à la majorité des 3/4 des votes exprimés (hors vote blanc) des participants dans la mesure ou le quorum de 75% est respecté.

Les pouvoirs dans la structure juridique
Cela concerne donc les décisions sur les travaux, les entrées/sorties, la dissolution et non les questions du vivre ensemble.
- Lors des AG ordinaires (AGO) : les participants sont les ayants droits et les occupants qui sont à priori invités avec ordre du jour public. La prise de décision correspond aux décisions ordinaires.
- Lors des AG extraordinaires (AGEx) : les votants sont les ayants droit avec la règle 1 personne=1 voix

Agrément et transmission de part
L’agrément permet de contrôler les entrées : le groupe valide ou non le future acquéreur. S’il ne le valide pas, le groupe doit trouver un nouvel acquéreur dans une durée limitée.

Les propositions validées par le groupe :
- Le groupe souhaite un agrément pour toute vente de part.
- « Nous souhaitons qu’un agrément soit prévu pour la transmission de part vers un ayant droit de succession. A défaut, nous souhaitons qu’un agrément soit prévu si l’ayant droit de succession souhaite occuper les lieux. »

Ces décisions ainsi que le travail (sans prise de décision) sur la valorisation du bien, la solidarité financière et l’exclusion sont dans ce compte-rendu.

La notion de propriété
Etre propriétaire, cela signifie avec un bien à soi. Si on met de l’or aux mur et du marbre au sol, cela valorise NOTRE bien. Dans notre cas, pour être proprio, il faudrait une copropriété ou une SCIA (Société Civile Immobillière d’Attribution). Hors la copro ne permet pas d’agrément (on vend à qui on veut) et la SCIA nécessite qu’on définisse les espaces de chacun avant la signature du compromis...

Ce sujet a été de nombreuses fois discuté. Finalement la décision a été prise : la notion de propriété n’est pas importante pour le groupe, nous partons donc vers une SCI ou équivalent. Voir ce CR

Les clauses suspensives
Afin de ne pas créer de différence avec les promoteurs, ce qui serait un frein certain pour que les vendeurs nous choisissent, le groupe a validé que nous ne mettions aucune clause suspensive dans notre offre. Cela sous-entend que nous renonçons à la clause d’obtention de prêt. Le groupe est confiant sur la possibilité d’obtenir de l’argent par le biais d’investisseurs privés si nous proposons des rémunérations intéressantes (3 ou 4%) ce qui, en plus serait plus avantageux pour nous. Le détail ici.

Le délai entre compromis et vente
D’après le notaire : 4 mois c’est court, mais c’est ce que donnent les promoteurs, 6 mois c’est bien, 8 mois c’est confortable.
Le groupe a validé : 6 mois avec négociation à la baisse possible si le vendeur le souhaite. CR ici.

Réflexion sur les statuts
Plutôt qu’une SCI basique, nous avons creusé la possibilité d’une SCI couplée à une association. L’association serait majoritaire au niveau des parts ce qui signifierait que les décisions de la structure se prendraient au sein de l’association avec une grande marge de manœuvre (possibilité d’intégrer les occupants, de faire 1 personne=1voix même si nos parts sont différentes).
L’autre avantage d’une assoc majoritaire est que la plus-value revient principalement à l’asso. Cela réduit donc l’intérêt spéculatif et, autre avantage, l’entrée sera plus facile pour de futurs arrivants car plus l’assoc sera majoritaire plus les parts a racheter seront petites.

Les sociétaires versent le capital initial de la SCI, ont des parts de SCI et font partie du bureau de l’asso.
Les habitants sont adhérents de l’asso et versent des loyers à la SCI
Des investisseurs (banques ou autres) prêtent à la SCI mais ne sont pas sociétaires, donc ne participent pas aux décisions.
D’autres investisseurs sont sociétaires, apportent au capital, et éventuellement au compte courant.
L’asso est majoritaire dans la SCI, donc gère la SCI, gère les comptes, gère le fonctionnement

Pour mieux comprendre ce statut spécifique allez voir le CR du 30 aout ou le FAQ
Exemple de Vispan, un habitat groupé qui a une structure SCI + Assoc

Les différents types d’associés

En définissant différents types d’adhérents, on peut définir des conditions différentes.

Il nous semble intéressant de différencier les 3 types suivants :
Sociétaire-Habitants
Sociétaire-Investisseurs (nom validé)
Association

Impact sur le financier

Nos estimations financières sont basée sur une SCI + assoc plus ou moins importante (l’importance de l’assoc ayant une influence sur l’argent récupéré lors du départ mais pas sur la mise à l’entrée et les loyers).
A priori, il y aura un engagement d’une durée minimale (5ans ?) pendant laquelle on ne peut pas retirer sa mise du projet, sauf à trouver un investisseur pour le remplacer.

Capital de SCI

Argument 1 pour le capital fixe :
Avec un capital fixe, il est plus difficile de faire passer l’asso sous les 50%. Mais on devrait pouvoir mettre dans les statuts une clause qui empêche cela => mauvais argument

Argument 2 :
Avec une SCI à capital variable, les choses sont beaucoup plus floues au niveau de la gestion. Les statuts n’indiquent pas le capital mais seulement une fourchette et il faut argumenter, compta à l’appui, pour savoir où en est le capital.
Capital variable recommandé pour des "startup", avec des "business angels", des sociétés dans lesquelles le capital varie très souvent....
=> Déconseillé dans un souci de stabilité.

Pour nous, ce ne serait pas le cas, même au début :
en effet, ce serait l’asso qui serait propriétaire des parts des futurs nouveaux entrants et on ne procéderait donc qu’à des cessions de parts
=> pas de modification du capital, seulement de la répartition des parts

Cession de parts de SCI

Exemple :
M. X détient 10 part de capital dont la valeur nominale est de 100 euros. Il apporte aussi en compte courant à la SCI 100 000 euros.
Si, 5 ans plus tard, il décide de quitter le projet et si les parts sont évaluées, à ce moment là, à 1000 euros chacune. Son remplaçant, M. Y, devra dépenser en tout 100 000 + 10 * 1000 = 110 000 euros. Ce prix de cession se décomposera en :
1000 euros pour les 10 parts (valeur nominale)
9000 euros pour compenser leur valeur réelle
100 000 euros pour le compte courant

M. X sera imposé sur la vente des parts, c’est à dire sur les 10 000€.
M. Y pourra emprunter pour la totalité des 110 000€ à condition que la somme sur le compte courant soit bloquée un certain temps.
L’actualisation des statuts actant cette cession de parts coûterait environ 200€ qui sont habituellement à la charge de l’acheteur.

Problèmes avec l’asso majoritaire

le sociétaire majoritaire, qui est l’asso, n’est pas solide financièrement et cela pose problème aux banques. En plus, notre asso serait collégiale, donc y’a pas un président à engueuler, mais tout un collège et ce n’est rassurant pour une banque.
Il est possible de modifier la répartition du capital, sauf si la banque nous impose une clause de contrôle géographique du capital qui nous empêcherait de faire quoi que ce soit sans son accord.

Prises de décisions dans la SCI

échange avec les notaires :

Pourquoi reparler des niveaux de majorités en fonction des décisions puisque de toute façon, l’asso est majoritaire ?
Qu’on mette donc dans les statuts, que telle décision doit être votée au 3/4 ou à 50% ne changerait rien, si ?

Si.
Si on imagine que les sociétaires investisseurs ne sont pas dans l’asso, ils pourraient, s’ils acceptent d’être investisseurs, vouloir tout de même que leur vote serve à quelque chose, ne pas avoir l’impression qu’ils n’ont pas leur mot à dire.
Exemple extrême : pour des décisions les concernant, si les investisseurs ont en tout 10% des parts, un vote à 91% leur permettrait d’avoir leur mot à dire

à décider.